万科拍下两块地拿出众筹平台方案众筹就能为自持破局？

时间：2017-08-21 16:20 来源：北京晨报

“9·30”新政之后，北京四宗土地试点“限房价、竞地价”，结果是开发商以100%自持面积的代价拿下，一拿就是70年。当市场正在为开发商算账时，拿下两宗地的万科率先曝出方案——众筹。众筹是否能为自持破局？

打算怎么赢？

由开发销售到经营服务

近日，四宗“限房价、竞地价”土地的竞拍结果揭晓，除了首创、天恒、中联联合体竞得的土地是住宅面积100%自持、商业面积10%之外，其余三宗地的所有面积均是由开发商自持。万科是其中两宗地的竞得者，然而面对严苛的开发条件，万科打算怎么赢？

万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖介绍，万科在这个项目的主导思路是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过众筹破局运营难题。“我们会为这两个地块建立相应的众筹平台，把项目分成众筹伙伴企业能够接受的份额，同时又严格禁止分割为以户为单位份额，例如一个住房单元（20户至30户）或是一整栋楼作为最小众筹份额。”参与众筹的企业在早期进行众筹投资，同时提交相应的众筹项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由众筹平台直接返回相应企业。万科则作为主要业主方负责房屋建设和配套引进，并负责为社区提供物业管理和配套经营服务。

能不能赢？

政策、寻找众筹企业等都是难题

众筹方案的揭晓，不少业内人士认为比较有新意，同时也能解决项目在开发运营中的资金压力难题。不过，该方案也引起了市场的热议，万科究竟能不能赢？

万科对众筹企业提出了一定要求，行业要符合海淀区产业规划发展方向的要求，以信息服务、科技金融、智能硬件、知识产权服务业等为代表的高精尖产业，企业要符合《京津冀协同发展规划纲要》中对北京市的功能定位部署，同时，要认同绿色和工业化理念。寻找匹配的众筹企业并非易事。“企业肯定体量要足够，不能太大、也不能太小。太大的独角兽企业本身就有获得这种土地的能力，而且议价能力更强，这种企业愿意接手的可能性很小；中等企业有接手的可能性，但这部分物业因为产权问题，抵押融资的难度非常大；小企业很少有如此多的现金储备。”中原地产首席分析师张大伟表示。

众筹模式也涉及到相关融资政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“众筹过程中是给予固定的收益保证还是给予相应的股权，这方面也是有不确定性因素的。此外，众筹的一个前提是相关参与的企业会让员工入住，房源的优先选择权不是普通租赁者，而是特定租赁者，这似乎和原先的租赁政策有点偏差。”

此外，还有业内人士认为，项目是万科全面自持，意味着产权不能分割，众筹企业耗资、耗时，却没有相应产权，会有多少企业愿意？北京晨报记者杨奕

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开发商还有哪些招？

100%自持，开发商从单纯的开发、销售转向了包含再次交易、管理运营、金融服务等多项更深层次服务的“后开发时代”。土拍规则一夕变化，牵一线而动全身，对于开发商的破局之术，除了万科的众筹办法之外，市场上有哪些猜测？

REITs（房地产信托投资基金），把房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产进行金融交易。此前已经有开发商试水，如去年万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目，这可以说就是一款类REITs的产品。

其次，寻找第三方合力运营。有房企人士透露，“我们开始思考将租赁品牌引入自持地块的可能性，但价格还没有谈妥。”（记者杨奕）

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